В этом им помогают и застройщики, которые в своих новых проектах заранее предусматривают площади под рестораны и кафе. Сегодня доля последних в ЖК постоянно растет и может достигать 20%. Чем так привлекательны ЖК для рестораторов и насколько они выгодны, разобрался Forbes
В жилых комплексах открывается все больше заведений общепита, причем самой разной направленности: от пекарен до полноценных ресторанов. Эксперты, опрошенные Forbes, говорят, что этому способствовало в первую очередь домоседство жителей, которые больше не хотят удаляться от своего ЖК ради получения простых радостей вроде ресторанной еды и атмосферы. Рестораторы, в свою очередь, откликнулись на сформировавшийся спрос.

Новые арендаторы
«Доля общепита от всех коммерческих помещений в ЖК в среднем составляет 11-12%, — рассказала Forbes замдиректора департамента стратегического консалтинга RRG Татьяна Ващенко. — Но в некоторых жилых комплексах она даже выше, если они удачно расположены и имеют развитые общественные пространства, например набережные, которые привлекают в том числе и внешний спрос. Например, доля общепита в ЖК «Зиларт» составляет 22% от общего числа коммерческих помещений на первых этажах».

«Доля операторов общепита пока редко превышает 20%, но сейчас явно заметен тренд на рост числа запросов на помещения от таких арендаторов, — добавляет генеральный директор DNA Realty Антон Белых. — А ведь еще лет 5-7 назад сетевые ретейлеры не очень понимали, как будет устроен этот формат торговли и какие там будут доходы, так что пул арендаторов торговых площадей в ЖК составляли в основном мелкие сети и частники, а крупные операторы предпочитали или классический стрит-ретейл на оживленных улицах, или аренду в ТЦ. Но затем ситуация изменилась: все больше и больше сетей стали открывать магазины и предприятия общепита в ЖК».

Застройщики отреагировали на новый сегмент арендаторов. «Раньше застройщик при планировании коммерческих площадей не закладывал необходимые технологии: отдельную вентиляцию, электрическую мощность, два входа, возможность вывоза мусора и прочее, — рассказывает Ващенко. — Сегодня все меняется — чем крупнее проект и больше жителей, тем более разнообразным является наполнение».

Многое зависит и от класса ЖК. Белых приводит в пример проекты от ГК ПИК, где в массовом формате доля общепита традиционно низкая (до 10%), а в проектах класса комфорт и выше — до 20%. «Общепит больше ориентирован на обеспеченную публику», — делает вывод он.

Первые ласточки
Открывать заведения в ЖК операторы общепита начинали с осторожностью. Например, сеть пекарен French Bakery SeDelice начала развивается в жилых комплексах с 2022 года, а первую локацию открыла в ЖК «Селигер Сити». «Конечно, в начале мы открывались, как говорится, на свой страх и риск, — вспоминает директор по развитию и франчайзингу French Bakery SeDelice Елена Карамышева. — В основном пугало то, что был непонятен трафик — кто проходит мимо двери. Сейчас мы четко видим сегменты нашей целевой аудитории и понимаем, что наш продукт будет пользоваться спросом». Показатели работы кофеен, по ее словам, получились выше прогнозных результатов, в месяц открытия первой кофейни в ЖК выручка была на уровне 70 000-85 000 рублей в день, притом что в среднем кофейни French Bakery SeDelice приносили чуть меньше 100 000 рублей в день. Сегодня у сети в ЖК открыто шесть кофеен и еще две готовятся к открытию.

Пробует свои силы в ЖК и сеть Cofix. «Кофейни Cofix традиционно располагались в деловых частях города в местах с высокой проходимостью и являлись потребителями трафика, — рассказывает гендиректор Cofix Global Блажей Бернард Райсс. — Долгие годы мы избегали локаций, где поток гостей нужно формировать самим, то есть спальных районов и ЖК. Формат to go не позволял нам осваивать эти территории». Все изменилось в ноябре 2023 года, когда в ЖК «Бунинские луга» в поселке Коммунарка сеть открыла первую кофейню нового формата Cofix Bakery. «Это заведение концепции all-day dining с собственной кухней, ориентированное на продажу не только кофе, но и горячих завтраков, обедов, ужинов, свежего хлеба, выпечки и даже вина, — объясняет Райсс. — Цены немного выше, чем в других кофейнях нашей сети, так как продукт более премиальный. Три ключевых продукта — кофе, хлеб и вино — позволяют кофейне Cofix Bakery самой генерировать трафик в течение всего дня». Запуск нового формата и выход в ЖК он назвал возможностью «расширить территориальное присутствие бренда». Развивать сеть планируется по франшизе, уже подписаны договоры с партнерами Cofix на открытие девяти таких кофеен в Москве и Санкт-Петербурге.

Присматривается к жилым кварталам и сеть «Шоколадница». «В прошлом году у нас не было открыто ни одной точки в ЖК, но это не значит, что таких планов нет, — говорит генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин (компания управляет торговой недвижимостью, в том числе и объектами «Шоколадницы»). — С 2024 года стратегия компании изменилась, и сейчас на рассмотрении уже пять таких объектов, причем по двум из них подписаны договоры, идет ремонт». По его словам, тренд был задан в ковид, а «спецоперация»* его усилила. «Люди стали меньше выезжать в центр, они стали больше потреблять в местах проживания, — рассуждает Томилин. — Я бы провел аналогию с рынком электронной торговли — тот же тренд на потребление на местах. К тому же это выгодно, ставка аренды там ниже, чем в премиальных ТРЦ».

Белых из DNA Realty тоже считает, что заход ресторанных сетей в жилые комплексы берет свое начало в пандемии. «Из-за ковидных ограничений многие люди стали работать из дома, следовательно, их спрос переместился на магазины и рестораны в ареале обитания, — рассуждает он. — В итоге пул арендаторов стрит-ретейла в ЖК стал более сетевым: в каждом современном проекте обязательно есть пекарня, пара аптек, два-три алкомаркета, несколько ПВЗ и так далее».

Не время для эйфории
Собеседники Forbes отмечают, что освоение рестораторами жилых комплексов идет не гладко, это все еще рискованное и неизведанное поле.

«Я бы предостерег операторов общепита от эйфории, — говорит основатель и управляющий сети ресторанов «Теремок» Михаил Гончаров. — Мы открываемся только там, где заселена большая часть квартир. В ЖК все-таки нет такого потока, как у метро или в привычном большом ТЦ. Публика пусть и устоявшаяся, но ее не так много». По его словам, рестораны «Теремок» уже давно прощупывают возможность работы в коммерческих помещениях ЖК: свои первые заведения сеть открыла там около пяти лет назад и сейчас у компании около 10 точек в ЖК Москвы и Санкт-Петербурга. «В новых районах с большим количеством стрит-ретейла у этого формата общепита будет развитие», — заключает Гончаров.

На пути ресторанной экспансии в жилые кварталы встают и технические сложности. Главным препятствием является дефицит киловатт и отсутствие вытяжек, считают консультанты по недвижимости. «Если для формата пекарен, кофеен и небольших баров это не является проблемой, то вот открытие уже полноценного ресторана на таких площадях либо вовсе невозможно, либо обходится крайне дорого из-за больших вложений в систему вентиляции и вытяжек, — говорит Белых из DNA Realty. — Застройщики, как я понимаю, не особо ожидали, что к помещениям будет такой интерес со стороны общепита, поэтому на этапе проектирования закладывали мало мощности и не делали отдельных вытяжек». По его оценке, проблема до сих пор актуальна, и если вопрос с киловаттами можно решить, увеличив мощность, то вытяжки застройщики проектируют крайне редко, а согласовать по факту новую вытяжку почти нереально.

Есть и еще проблемы, продолжает Белых. «Всегда есть риск, что по соседству могут открыться два одинаковых заведения, так как собственники редко коммуницируют между собой и согласовывают размещение операторов, — говорит он. Так случилось в ЖК «Царская площадь», когда в соседних помещениях открылись работающие в одном сегменте кофейни «Даблби» и Surf Coffee, поскольку собственники параллельно подписали договоры аренды с этими операторами. В итоге одному из проектов пришлось менять концепцию».

Выделка овчинки
Почему же общепит продолжает открываться в жилых комплексах, если там его подстерегают проблемы? Некоторые из опрошенных участников рынка говорят, что это выгоднее, чем размещаться в торговых центрах.

«Аренда в ЖК довольна привлекательна, приблизительно в два раза меньше по цене, чем стрит-формат в центральных локациях или ТЦ, — отмечает Карамышева из French Bakery SeDelice. — Мы арендуем помещения от 70 до 100 кв. м от 150 000 до 300 000 рублей в месяц». Для сравнения: по данным NF Group, минимальная для формата кафе ставка аренды площадей в крупном торговом центре составляет 50 000 рублей за квадратный метр в год, тогда как озвученный Карамышевой диапазон в пересчете на годовую стоимость аренды «квадрата» в ЖК — от 25 700 до 36 000 рублей. В малых торговых центрах, по оценке NF Group, разброс арендных ставок сильнее, от 20 000 до 80 000 рублей за квадратный метр в год, то есть здесь размещение в ЖК может быть как более, так и менее выгодно для точки общепита.

«Цены на аренду в ЖК в целом ниже, чем в локациях с высоким трафиком, и зависят от местоположения, процента заселенности ЖК и общей площади, — соглашается Райсс из Cofix. — Для открытия Cofix Bakery нужна площадь от 90 до 150 кв. м, снять ее в спальном районе дешевле: стоимость аренды сопоставима с ценами на малые помещения площадью 20–40 кв. м в центре города у метро. Диапазон цен в ЖК варьируется от 150 000 до 350 000 рублей в месяц за все помещение».

По данным исследования, проведенного «Тинькофф Кассы» по запросу Forbes, количество транзакций в заведениях общепита, расположенных на территории московских ЖК, выросло в 2023 году на 17% по сравнению с 2022-м. Траты в данных заведениях за аналогичный период выросли на 20%, средний чек — на 2% (514 рублей против 501 рубля). При анализе компания учитывала покупки на территории 23 крупных столичных ЖК. В крупнейших ТЦ Москвы (ТЦ «Европейский», «Авиапарк», «Метрополис», «Цветной», ГУМ, ЦУМ, ЦДМ, «Vegas Крокус Сити» и «Атриум») за аналогичный период количество транзакций в общепите сократилось на 5%, траты — на 4%, а средний чек вырос на 2% (732 рубля против 719 рублей).

При этом сами участники рынка общепита указывают, что по их сетям средний чек точек, расположенных в ЖК, не ниже, а иногда и выше, чем в более традиционных локациях. «У нас везде фиксированные цены на напитки, которые в зависимости от объема продаются за 120, 180, 240 и 300 рублей, — напоминает Райсс из Cofix. — Но в Cofix Bakery средний чек 500 рублей, в то время как в обычных кофейнях Cofix — всего 240 рублей».

«Мы заметили динамику повышения среднего чека по сравнению с форматами кофеен в торговых центрах: если в ТЦ средний чек составляет 330 рублей, то в ЖК мы видим 380 рублей, — подсчитала Карамышева. — К тому же сейчас прослеживается низкая конкуренция в ЖК по сравнению с центральными улицами, вместе с этим жители генерят хорошую выручку в соотношении цена аренды / качество помещения».

«Средний чек в ЖК не отличается от других ресторанов сети, — говорит Гончаров. — Модель потребления аналогичная. Да и аренда помещений в ЖК сейчас примерно соответствуют арендам в ТЦ, но если в ТЦ вы не нашли подходящее место, то работа в ЖК это хорошая альтернатива». По его мнению торговые центры не сдают свои позиции и по-прежнему их посещение является одним из самых распространенных форматов времяпрепровождения. Аналогичного мнения придерживаются и в Cofix. Белых полагает, что доля общепита в ЖК будет расти и дальше, и в ближайшие несколько лет доля операторов общепита в ЖК экономкласса будет составлять уже 10-20%, а в более высоком сегменте — 20-30%.

* Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением» либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 57 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.

Источник: (Ссылка)