Артём Чесноков – коммерческий директор компании «Бриз», которая строит технопарки, производственные коворкинги и заводы «под ключ» в черте города. Артём не боится говорить о сложном просто. За его плечами больше 20 лет в девелопменте: от загородной недвижимости и промышленных объектов до жилых комплексов. Сейчас «Бриз» проектирует и строит объекты, которых на петербургском рынке ещё не было, развивая новое для региона направление – Light Industrial.

Флагманский проект компании – технопарк I618 на Литовской улице и Полюстровском проспекте – уже привлёк крупного резидента: производителя медицинского оборудования «Эндо Старс» в формате Build-to-Suit. А в июне 2026 года «Бриз» подписал с городом соглашение об инвестициях более 5 млрд рублей в программу «Городские технопарки».

Мы поговорили с Артёмом о том, как промышленность перестаёт быть «серым поясом», почему девелоперы не хотят браться за индивидуальное строительство под заказчика и каким ему видится Петербург через 15 лет. Интервью получилось объёмным, честным и, как сам герой говорит о своих проектах, без фальши.

– Артём, на рынке строительства и девелопмента вы уже второе десятилетие и много раз выступали на страницах нашего издания. Но сегодня компания «Бриз», которую вы представляете, всё чаще ассоциируется не просто с девелопментом, а с созданием экосистем инноваций. Это ребрендинг или глубокая трансформация бизнес-модели?
– Я довольно долго занимался загородным строительством, но сегодня мы создаём новый продукт, который неизвестен в Санкт-Петербурге и не до конца изучен. Поэтому это даже не ребрендинг. Это можно назвать глубокой трансформацией бизнес-модели, и на сегодняшний день это дорога, которая обусловлена тенденциями и внешними факторами. Мы как компания шли к этому достаточно долго. Сначала мы были «лендлордами» – занимались подготовкой земельных участков под жильё, потом начали строить загородную и жилую недвижимость. А сейчас уже второй год занимаемся новым для региона направлением – промышленными индустриальными технопарками. Light Industrial – это полноценная сложная экосистема, неразрывно связанная с городом.

«Мы создаём не стены, а пульс города».

– Ваша миссия звучит как «Создание экосистемы инноваций». Насколько сложно реализовать это в условиях, когда рынок коммерческой недвижимости Петербурга остаётся консервативным?
– Немного не так: мы создаём экосистему города, экосистему близости рабочего места к жилью. И не просто рабочего места в абы каком помещении. Мы привыкли, что в современных бизнес-центрах работают офисные сотрудники, в удобных ТЦ люди делают покупки и отдыхают. Так вот, наша задача – чтобы промышленность, предприятия тоже работали в хороших местах: с инфраструктурой, с благоустройством, с качественными услугами управляющей компании, в красивых зданиях. Подчеркну: люди, которые занимаются реальным сектором бизнеса, – не коммерцией, а именно производством: производством продуктов питания, фармацевтикой, биологией, электроникой, сборкой, швейным производством, типографиями, металлообработкой. Мы создаём многофункциональные комплексы, промышленные коворкинги, офисы – названий много, но суть одна: любой бизнес может найти у нас помещение или построить под себя здание.

– «Бриз» работает в Петербурге больше 10 лет. За это время вы видели разные тренды. Но сегодня вы не просто строите здания, вы меняете ландшафт целых кварталов. В чём главная миссия девелопера в историческом городе? Мы должны сохранять «фасад» или создавать новую ткань внутри?
– «Бриз» работает в Петербурге достаточно давно как группа компаний. Есть управляющая компания, есть «Бриз Девелопмент», которая занимается строительством, разработкой и проектированием. Это экосистема внутри компании. И нет, мы не сохраняем фасады. К сожалению. Подчеркну: речь не идёт об исторических зданиях, находящихся под охраной. А доставшийся нам «серый промышленный пояс» не очень подходит к текущим реалиям. Старые промышленные здания можно с трудом приспособить к современным технологиям, к бизнес-процессам. Поэтому мы заново создаём внутреннюю ткань, но при этом заботимся о внешнем облике здания, о том, чтобы оно было красивым, вписывалось в архитектуру. Чтобы не было вычурным или, наоборот, серым и неприглядным. Мы создаём правильные красивые здания, в которых хочется работать. Мы надеемся, что это будут не просто первые технопарки, а пример того, что создавать промышленные здания можно так же красиво, как те, где располагаются музеи, выставочные комплексы, бизнес-центры. Мы строим в пешей доступности от метро. Понимаем, что удобство для сотрудников: быстро оказаться дома или на работе, не пересекая весь город, – важный фактор. Плечо логистики для завоза сырья и его распределения по городу тоже минимизирует затраты. Такой подход снижает и нагрузку на транспортные артерии. Если обобщить, я бы сказал так: мы создаём не стены, а пульс города!

– В культурной столице традиционно сильный запрос на эстетику. При этом промышленность исторически скрывалась за заборами в промзонах. Как Light Industrial может изменить имидж промышленности в городе? Сделать заводы лицом Петербурга – это утопия?
– В культурной столице действительно очень консервативные жители. Мы не привыкли доверять чему-то новому и этим, пожалуй, отличаемся. Промышленные кварталы Питера традиционно скрывались за высокими бетонными заборами. Light Industrial может не просто изменить промышленность города, он может сделать заводы действительно лицом Петербурга и укрепить статус города как лидера промышленности и производства. Мы всегда на первой линии – фасадами на улицы. Мы не прячемся за заборами, открыты и для резидентов, и для горожан. Производственное здание может существовать рядом с жилым кварталом, более того, украшать его своим изяществом.

«Промышленность не то чтобы возвращается в центр – она занимает своё место в черте города».

– В ваших материалах есть фраза: «Технопарк I618 – это пространство, где идеи рождаются в коллаборациях». Но чтобы коллаборация случилась, нужны не просто стены, а атмосфера. Как архитектура, свет, планировки влияют на рождение инноваций? Вы сознательно уходите от «серого бетона» к чему-то более жизнеутверждающему?
– Это не про стены и не про инженерные решения, это, скорее, про коллаборации резидентов между собой, про бизнес, про смежные направления. Любой резидент технопарка существует в деловой экосистеме. Именно деловая архитектура технопарка и атмосфера бизнеса рождают инновационные идеи. Например, сосуществование швейного производства, металлообработки и детейлинга могут родить новый продукт – скажем, инновационные кресла для автомобилей. Разные направления бизнеса, оказавшись соседями, сливаются и делают один продукт, востребованный в условиях импортозамещения. Мы сознательно уходим от серых зданий. Мы делаем всё красиво и так, чтобы это было невозможно повторить. С каждым новым проектом всё интересней, продуманней. И в этом нам помогают наши резиденты – мы стараемся, чтобы у клиента было как можно меньше вопросов по обустройству.

– Сегодня много говорят про разрыв шаблона, когда промышленность возвращается в центр. Как вы видите образ города будущего через 10 лет? Каким должен быть Петербург, чтобы в нём хотели жить, работать и творить, в частности технологические предприниматели?
– Разрыв шаблона происходит достаточно часто. Я всегда говорю: любой кризис – это два пути развития. Либо ты соглашаешься, что всё плохо, и падаешь вниз. Либо ты говоришь: есть проблема, и это мой шанс быть сильнее, придумать новый продукт. Если что-то исчезло с полок магазина, значит, я должен это произвести. Что может быть интереснее, когда есть спрос и ты производишь товар, который раньше не мог производить, потому что его завозили по дешёвой цене? Промышленность не то чтобы возвращается в центр – она занимает своё место в черте города. Утопично мнение, что вся промышленность должна быть за городом. Она может и должна жить рядом с нами. Это помогает городу и людям чувствовать себя свободнее, меньше тратить времени на дорогу. Человек, который живёт рядом с технопарком и работает в нём, имеет пешую доступность не только к метро, но и до дома. Он может даже на обед домой ходить. И это правильная модель города.

– В июне 2026 года вы подписали стратегическое соглашение с Комитетом по промышленной политике об инвестициях более 5 млрд рублей в «Городские технопарки». Что это за программа и чем городские технопарки от «Бриза» отличаются от технопарков конкурентов?
– Мы очень рады, что Комитет по промышленности нас заметил и одобрил нашу идею. Администрация города понимает, что промышленность должна существовать в городе – это её законное место. Это не просто какая-то программа, это новое направление. Мы меняем жилые дома, торговые комплексы, появляются рестораны, коворкинги, общественные зоны – места, где люди живут и тратят деньги. Мы как инвесторы и город как наша поддержка заботимся о том, чтобы люди могли зарабатывать. Задача городских технопарков – сделать город сильнее. Новые технопарки состоят из высокотехнологичных зданий в 5, 7, 10 этажей, где размещается множество разных бизнес-процессов в одномоментно. Сегодня у предпринимателя склад в одной стороне, производство – на другой, офис – в центре… Неудобно и затратно. Технопарк объединяет это всё. Он даёт возможность создать систему бизнеса внутри большой коллаборации смежных производств.

– Соглашение предполагает создание не менее 3000 рабочих мест и 75 тысяч квадратных метров площадей. Это на одной площадке или это будет сеть объектов по Питеру? Какова роль города – только административная или есть финансовая поддержка?
– Это одна локация, всё собрано в одном месте. Соглашение предполагает, что мы строим на своей земле за свои средства 75 тысяч квадратных метров. Один из проектов – технопарк I618 на Литовской, 16 (второй – Волковка). Название лаконичное: I – это Литовская, 16, а 1618 – золотое сечение в архитектуре. Три очереди общей площадью 25 тысяч квадратных метров. Первая очередь полностью реализована ещё в прошлом году, вторая уже в рознице. Третью мы согласовали АГО, сейчас продаём как Build-to-Suit. Я надеюсь, что рабочих мест будет не 3000, а больше. Третья очередь – самая большая, два блока общей площадью 15 тысяч квадратных метров: четырёх- и пятиэтажный. Город помогает административным ресурсом, Комитет промышленности – поддержкой. По поводу финансовой поддержки – это вопрос вторичный. Сейчас идёт оформление федерального статуса технопарка для I618. Когда мы его достигнем, могут быть дополнительно выделены ресурсы в виде компенсации за инженерную подготовку, но это не основная задача. Статус позволяет создать экосистему не только удобную, но и выгодную для резидентов – это свободная экономическая зона с преференциями по налогообложению. Это накладывает ответственность: мы не можем продавать помещения в большом количестве инвесторам – максимум 20%. Остальными должны быть конечные клиенты. Но мы и строим под них – знаем их боли, требования, ресурсы. Мы ориентированы на них.

«Мы не делим резидентов на сегменты. Для нас все важны и нужны».

– За I квартал 2026 года в Петербурге ввели 26 тысяч квадратных метров Light Industrial – на 44% больше, чем за весь 2025 год. При этом доля Петербурга в общероссийском объёме сегмента – всего 8%, и в этом он уступает Москве. Вы чувствуете себя догоняющими или роль ведомого позволяет двигаться с меньшим количеством ошибок?
– Light Industrial в Москве имеет более сильную сторону, большее развитие. Петербург, конечно, уступает. Но мы не чувствуем себя догоняющими. Если говорить о рынке Санкт-Петербурга, на сегодняшний момент мы считаем себя лидерами и пионерами этого направления. Мы работаем в тяжёлой финансовой нише, в которую не каждый позволит себе войти. Имея бэкграунд Москвы, мы можем сделать лучше. Люди совершают ошибки и исправляют их. Изучая рынок и беря от него лучшее, мы это лучшее ещё «докручиваем» в нужную сторону. Мы создаём эксклюзивные городские современные проекты. Задирать планку и обгонять намного интереснее, чем делать одинаковые проекты.

– Кто сегодня ваш главный клиент в сегменте Light Industrial? Раньше это были логисты и производственники. Сейчас аудитория стала шире – медицинские компании, детейлинг, металлообработка. Кто из этой «новой волны» самый неожиданный для вас клиент?
– Мы не делим резидентов на сегменты – кто главный, кто второстепенный. Для нас как для представителей девелопмента все они важны и нужны. Мы очень рады, когда к нам приходят из тех сфер, что мы даже не ожидали. Это не аудитория стала шире, это мы сделали продукт, который подходит широкой аудитории. Для нас нет неожиданных клиентов, мы готовы к любому. Мы можем создать условия всякому бизнесу, и для нас это не составляет труда. Наша экспертность позволяет слышать клиента настолько, что мы читаем его мысли и предугадываем просьбы. Хотя мы достаточно молоды в этом направлении, мы так погружаемся в каждое производство, что сегодня даже мы – не просто продавцы недвижимости, а некая база компетенций, которая выдаёт готовое решение по запросу.

– В одном из интервью вы сказали: «Нам приходится работать не просто с метрами, а с запросом бизнеса». Раскройте этот тезис. С каким самым сложным запросом от резидента вы сталкивались в 2026 году?
– Есть некий постулат: нагрузка на пол, разгрузка с нулевого уровня, ворота, этажность, высота потолков. А дальше начинаются именно те моменты, с которыми приходится работать. Но это не является неожиданностью, потому что мы работаем с производственниками, и все они разные. Мы приводим клиентам примеры из других бизнесов, показывая, что наша экспертность достаточно высока. Мы знаем, как работают производства, что такое чистое помещение, кран-балка, антресоли, какой нужен пол для производства электроники или медицинского, какими запросами отличается пищевое производство, почему нельзя ставить спринклерную систему в типографии, сколько кому нужно мощностей. Самое трудное – не подвести инженерию и не реализовать проект, а показать клиенту, что мы его действительно слышим. Сегодня мы работаем через ЗПИФы, а не каждый знает, что такое ЗПИФ и что это самый безопасный инструмент в настоящий момент. У всех есть вера в 214-ФЗ – не зная, как он работает на самом деле и что его безопасность ограничена, если не вдаваться в подробности. Поэтому так важны лицо компании, репутация и экспертность.

– Эксперты говорят, что средний срок окупаемости Light Industrial – около 7 лет, доходность достигает 10%, что сопоставимо с офисами класса А. Это привлекает инвесторов. Но вы продаёте не просто коробки, а среду для бизнеса. Легко ли объяснить инвестору, что он платит не за бетон?
– Эксперты правы: Light Industrial – индустриальная и промышленная недвижимость – имеет лучшие показатели на рынке недвижимости. Но я скажу больше: мы со своими технопарками заберём часть стрит-ритейла, коммерции и офисов. Особенно офисы класса А и Б: аренда дорожает. Мы продаём не коробку – мы продаём среду. Мы даём возможность начать окупать строящийся объект уже в период стройки, потому что у нас лояльные условия по договорной базе, рассрочке, формированию цены. Мы не считаем стоимость от обратного – от доходности и ставки аренды. Мы, по старинке, честно считаем от затратной части с добавленной стоимостью в виде прибыли. Так формируется цена. Мы фиксируемся с клиентом на разных стадиях готовности – это наш риск. В текущей ситуации, когда логистика выстрелила вверх, арматура подорожала на 35%, песок на 30%, мы берём это на себя. Пока можем себе это позволить, потому что нет кредитного плеча, строим на своей земле. Объяснить клиенту, что он платит не за бетон, а за качество, за новое здание, за встройку в экосистему, несложно. Сложнее объяснить, почему ему не нужен первый этаж. Но наши резиденты готовы понять, что аренда – это постоянные убытки и деньги на ветер, а собственное помещение – это актив, имеющий рост. Даже если что-то не получится, у тебя останется актив, который можно реализовать или получать пассивный доход. Но с тем, что в текущей ситуации это совсем не сопоставимо с офисами, апартаментами, квартирами, где срок окупаемости от 20 лет и доходность от 9 до 14%.

«Арматура подорожала на 35%, песок на 30%, мы берём это на себя. Пока можем, потому что строим на своей земле без кредитного плеча».

– Технопарк I618 – ваш флагманский проект. Почему локация на Литовской улице была выбрана для такого масштабного проекта?
– Технопарк I618 – 25 тысяч квадратных метров, три очереди. Нельзя назвать его флагманским – каждый новый проект будет флагманским. Мы учимся у рынка и на своих ошибках. Локация на Литовской выбрана не просто так. Север города беден на хорошие промышленные объекты. Это наш земельный банк, мы выбираем его скрупулёзно. Мы имеем большой бэкграунд по «очистке» земли – покупаем то, что ни один резидент сам не купит, не рискнёт. Мы покупаем землю, очищаем её юридически, оформляем документы, подводим коммуникации. Литовская – интересная локация. Мы изучаем градостроительные изменения до 2035 года: Полюстровский проспект станет трассой М7, трафик вырастет в 5 раз. Пешая доступность до метро – 15 минут. С одной стороны, всё прозаично и просто, с другой – сложно, и мало кто может это реализовать.

– Первая очередь уже реализована. Вторая – 7,5 тысячи «квадратов» гибридного формата. Каков процент заполняемости второй очереди? Какие компании подтвердили участие?
– Первая очередь – это складские промышленные площади, она реализована. Вторая – гибридный формат: и Light Industrial, и сервисы, и стрит-ритейл. Мы строим здания с такими параметрами, которые позволяют практически любому направлению бизнеса – от малого до крупного, заехать в наши помещения. На сегодняшний день практически 99% наших резидентов – это конечные клиенты. Медицина в лице «Эндо Старс» и «Азимут Мед», «Лауд Лабс» – производство акустических систем, «Вики Моторс» – кастомные мотоциклы, прачечная, «Юниренд», «Тоннель Технологии». Из других объектов – «Морские комплексные системы», «Принт 24», «Акрос», «СП Принт», «Вэнде Групп». Это крупные правильные компании, которые выбрали нас, и мы им благодарны. У нас есть и повторные покупки – резиденты видят качество строительства, сроки, ценовую политику. Да, мы по верхней планке промышленных парков Петербурга, но за счёт качества, архитектуры, расположения, возможности увеличивать лимиты по электричеству – эти плюсы никто не может дать на рынке «серого пояса».

– Проект обещает «лояльную нарезку» – от 140 квадратов для стартапов до нескольких тысяч для крупных производств. Как вы решаете конфликт соседства?
– У нас есть чёткое понимание, что мы не можем посадить в технопарк пищевые производства из-за санитарной зоны. Это был бы не конфликт между соседями, а наш репутационный конфликт – непрофессионализм. Для тех направлений бизнеса, которые не могут существовать с другими в рамках законности: пищевые производства, биохазард, химия, гальваника, которые дают санитарно-защитную зону, – у нас всегда есть другие площадки в городе. Для таких направлений у нас есть пятна от гектара, где мы можем под Build-to-Suit построить заводы. Когда у нас выбывает банк земли, мы покупаем новые пятна, сносим старые здания. Промышленные здания, построенные в 1950–1960-х годах, точно отжили свой век. Сейчас в разработке несколько таких проектов с крупными игроками – от 5 до 40 тысяч квадратных метров.

«“Серый пояс” убит. Это как квартира в старом фонде: ремонт хороший, но вода из крана течёт ржавая».

– Вы планируете получить для I618 федеральный статус технопарка. На какой стадии процесс? Какие преференции получат резиденты и какие ограничения это накладывает на вас?
– Мы работаем над федеральным статусом технопарка как на Литовской, так и на Волковке. Сейчас идёт подача документов: предоставляем документы и договора, что резиденты уже существуют, что мы обеспечиваем все необходимые нормы. Проходим это с поддержкой Комитета по промышленности. Резиденты получат преференции по налогообложению. Ограничение: мы не можем заполнить более 20% площадей инвесторами. Но мы видим в этом только плюсы. Если заходит инвестор и понимает, что будет всего 20% площадей под аренду, внутренняя конкуренция минимальна. Сдать помещение по выгодной ставке будет легче, резидентам тоже выгодно – их объект будет ценен, востребован, хорошо капитализирован. Многие резиденты, покупая у нас недвижимость, потом легче общаются с банками для получения кредитов под залог имущества.

– Петербург – город с огромным промышленным наследием. Многие заброшенные цеха и заводы сегодня – «ржавые пятна» на карте. В чём искусство редевелопера: снести и построить заново или сохранить душу места?
– Искусство редевелопмента достаточно сложное. Сделать редевелопмент таким же многофункциональным, как построить новое здание, сложнее и дороже. А самое главное – не всё реализуемо. Редевелопмент не может увеличить высоту потолков, нагрузку на пол, он ограничен пятном застройки, красными линиями, градостроительными законами. На наш взгляд, новое строительство правильнее. Огромное промышленное наследие Петербурга – «серый пояс» – убит, так как за ним десятилетиями никто не ухаживал. Это как квартира в центре в старом фонде: вроде красиво и престижно, ремонт хороший, но вода из крана течёт ржавая. Легче построить новое, и это будет лучше – и для города, и для резидента. И самое главное – многофункционально.

Полная версия интервью появится на нашем сайте после выхода журнала Бизнес-Диалог