Сдача недвижимости в аренду кажется простым и понятным источником дохода. Однако ошибки при выборе налогового режима могут обернуться для собственника штрафами и доначислениями. "Российская газета" узнала у экспертов, как выбрать подходящую форму бизнеса и какой режим налогообложения будет наиболее выгодным.

Самый простой вариант для физического лица - ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог по ставке 13% или 15% с суммы, превышающей 5 млн рублей, рассказала председатель Совета директоров корпорации недвижимости "АСТОРИУС" Екатерина Авдеева. Этот вариант не требует регистрации статуса, но предполагает полную ставку. Более выгодная альтернатива - статус самозанятого. Ставка налога на профессиональный доход (НПД) здесь составляет 4% при сдаче жилья физическому лицу и 6% - юридическому лицу или ИП.

Однако у этого режима есть ограничения. Годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей, нанимать сотрудников нельзя, а самозанятость распространяется только на жилую недвижимость. Сдавать апартаменты, офисы, склады или гаражи через НПД запрещено. Для коммерческой недвижимости или при доходах выше 2,4 млн рублей потребуется регистрация ИП.

"Выбор между самозанятостью, ИП, ООО и АО зависит от объема дохода, типа недвижимости и того, насколько собственнику важно ограничить публичный доступ к информации о бенефициарах. Последнее возможно в случае АО, но требует больших расходов", - отметила Авдеева.

Налоги для физических лиц и самозанятых

Если собственник сдает недвижимость как физическое лицо без специального режима, он уплачивает НДФЛ и самостоятельно подает декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным. Налог при этом необходимо оплатить до 15 июля, рассказал руководитель и основатель юридической компании Kelin Дмитрий Келин. Для резидентов применяется прогрессивная шкала: 13% с доходов до 2,4 млн рублей в год, далее ставка постепенно повышается до 15-22%. Для нерезидентов предусмотрена ставка 30%.

"Для российского налогового резидента доход включается в соответствующую совокупную налоговую базу: в 2026 году действует шкала 13-22%, а не безусловные 13% при любом доходе. Когда налогового агента нет, доход за 2026 год обычно декларируют до 30 апреля 2027 года, налог платят до 15 июля. Если арендатор - организация или ИП, сначала проверяют ее обязанности налогового агента", - поясняет адвокат Павел Бобрович.

Чтобы законно снизить нагрузку, многие арендодатели переходят на налог на профессиональный доход (4% при расчетах с физлицами и 6% при расчетах с организациями) либо оформляют ИП, отмечает Келин.

Если у бизнеса только жилые помещения и потенциальный суммарный доход за год не превышает 2,4 млн рублей, то выгоднее всего смотрится самозанятость, говорит руководитель юридического центра "Мегаполис Групп" Юлия Воронцова. Плюсы такого режима: самые низкие налоговые ставки (4% при сдаче помещений гражданам, 6% - если сдавать ИП и компаниям), не платится НДС, нет налоговых деклараций - чек формируется в приложении "Мой налог". Однако это касается только жилых помещений. Для сдачи в аренду апартаментов, офисов и гаражей потребуется оформлять ИП.

Налоги для ИП и ООО

Для ИП доступны патентная система и УСН, поясняет Келин. "Универсального решения здесь нет, и выбор определяется масштабом бизнеса и целями собственника. Если сдается один-два объекта и годовой доход не превышает 2,4 млн рублей, на практике обычно достаточно статуса самозанятого или ИП на патенте. При расширении портфеля чаще оправдан ИП на УСН "доходы" со ставкой 6%, а в ряде регионов действуют пониженные ставки", - отмечает он.

"Серьезный минус ИП - даже если вы вообще ничего не сдали за год, придется заплатить фиксированные страховые взносы. В 2026 году это 57 390 руб. плюс 1% сверх 300 тыс., - говорит адвокат Олег Хандожко. - Если же выбирать между патентом и УСН, скорее предпочтительнее почти всегда УСН, так как патент требует прогнозирования будущих поступлений - он платится с потенциального дохода, когда по УСН в 6% учитывается фактически полученный доход. С другой стороны, если вы сдаете арендаторам, которые имеют длительные планы и стабильны, патент может быть выгоднее, но он требует аккуратной настройки с учетом коэффициентов региона".

Для систематического бизнеса, особенно с нежилыми помещениями, сравнивают ИП на УСН и патент, если такой вид деятельности предусмотрен региональным законом, рассказал Бобрович. В 2026 году предел дохода для ПСН составляет 20 млн рублей; с 2027 года он снижается до 15 млн. Учитывается не только цена конкретного договора, но и доходы, которые закон требует суммировать. Стоимость патента зависит от региона и характеристик объектов.

"Для аренды жилых помещений предусмотрена самостоятельная льгота по НДС, для офиса механически применять ее нельзя. ООО разумно рассматривать при нескольких участниках, инвестициях и отдельной структуре владения, учитывая бухгалтерию и налоги при выплате денег собственнику. Одна только выручка не определяет, что выгоднее", - отмечает эксперт.

По мнению Келина, ООО целесообразно создавать, когда объектов много, есть партнеры либо нужно отделить бизнес-риски от личного имущества. "Следует учитывать, что распределение прибыли между участниками дополнительно облагается налогом на дивиденды. Отдельно необходимо контролировать порог по НДС. Кроме того, для нежилых помещений, включенных в региональный перечень по кадастровой стоимости, возникает обязанность по уплате налога на имущество", - добавил он.

Как минимизировать риски?

ФНС отслеживает банковские переводы, и регулярные поступления от арендаторов могут привлечь внимание инспекции. Иногда поводом для проверки становятся сами арендаторы, которые обращаются в налоговую, рассказала Авдеева. Штраф за неуплату налога составляет 20% от суммы задолженности, а при доказанном умысле - 40% плюс пени.

Отдельный риск - выбор неподходящего режима: если фактический доход превысил лимит самозанятости, а статус не изменен, это квалифицируется как нарушение, отмечает эксперт. Также важно помнить: если вы сдаете помещение, оформленное как нежилое, но используете его под жилье, это может создать претензии со стороны контролирующих органов.

"Однако есть и более серьезный риск, о котором стоит знать каждому, кто поставил аренду на поток. Если физическое лицо систематически сдает несколько объектов и извлекает из этого основной доход, налоговая инспекция может переквалифицировать такую деятельность в незаконное предпринимательство, - добавила Авдеева. - Верховный Суд РФ в своем обзоре судебной практики прямо указал: отсутствие статуса ИП не освобождает гражданина от обязанности уплачивать налоги, если деятельность по своей сути фактически является предпринимательской".

Признаками такого бизнеса инспекция считает систематичность операций (две и более однородные сделки), коммерческое назначение объектов и нацеленность на извлечение прибыли. "Последствия могут быть весьма ощутимыми: помимо доначисления НДФЛ по прогрессивной шкале, инспекция вправе взыскать НДС (20-22%) за последние три года, а также начислить пени и штраф до 40% от неуплаченной суммы. Поэтому, если аренда перестает быть разовой подработкой и превращается в бизнес, лучше своевременно легализовать деятельность, чтобы избежать неожиданных претензий", - отмечает Авдеева.

По зарубежной недвижимости к этим рискам добавляются вопросы налогового резидентства и возможное двойное налогообложение, говорит Келин. Возможность зачета налога, уплаченного за рубежом, зависит от наличия международного соглашения. Также необходимо соблюдать требования валютного законодательства и уведомлять налоговые органы о зарубежных счетах. Дополнительно следует учитывать риск блокировки платежей из-за санкций и особенности местного регулирования аренды.

Источник: https://rg.ru/2026/11/02/eksperty-rasskazali-kakoj-nalogovyj-rezhim-vybrat-pri-sdache-neskolkih-kvartir.html