«Мы всегда интересовались новыми технологиями. Наша компания стала первой,
кто сертифицировал в России складские здания по стандартам BREEAM и LEED. Радиус
Групп является участником глобального рейтинга устойчивого развития в сфере
недвижимости - GRESB.
Наши здания всегда являлись инновационными с точки зрения инженерной
инфраструктуры. Даже первые объекты, которые мы строили, были оснащены
вентиляционным
оборудованием,
резервированием
высококачественными системами пожаротушения. Но самое важное – наша команда
стала думать о снижении рисков при развитии и применении современных технологий в
строительстве. Так мы обратились к технологиям BIM – информационному
моделированию зданий. BIM позволяет контролировать процесс девелопмента с
помощью не только 3D-моделирования, но и отслеживания всего проекта (как на стадии
проектирования, так и на этапе строительства) путём добавления нескольких
измерений – бюджета и времени.
Теперь наши проекты реализуются на базе собственной разработанной
платформы 5D Radius InSite. Благодаря этому мы можем на любом этапе ведения
проекта контролировать срок его реализации, бюджет и всегда понимать, что
происходит.
Плюсом являются и применяемые сопутствующие технологии: несколько лет
назад мы стали использовать дроны для того, чтобы оцифровывать строительные
площадки, поскольку промышленные здания, как правило, не являются многоэтажными,
но занимают большие «пятна». Соответственно, любая ошибка на этапе
проектирования может очень сильно повлиять на бюджет. Путём оцифровки мы
можем уже на этапе проектирования определить, сколько будет стоить проект,
сколько необходимо вывезти грунта и как сделать это наиболее эффективно, а потом,
на этапе строительства, предметно, с глубоким пониманием деталей
проконтролировать генерального подрядчика.
Мы используем наиболее современное программное обеспечение от ряда компаний,
в частности от компании Autodesk, которое позволяет всё это реализовывать. С учётом
сформировавшегося на рынке спроса мы планируем продолжать строительство и
развитие парка «Южные врата», – Захар Вальков.
– Что получает компания, став резидентом парка «Южные врата»?
– В первую очередь, стратегическое местоположение. Мы находимся в
региональном транспортном хабе, где пересекаются три федеральные трассы; М4 Дон, А
107 и А 113, а это современная многоуровневая развязка, близость к аэропорту
Домодедово и трасса, по которой можно доехать до МКАДа меньше, чем за 20 минут.
Итак, первое преимущество – уникальное местоположение. Второе – качество
актива. Мы говорим о современном международном проекте именно с точки зрения
подхода к мастер-планнингу и проектированию, что обуславливает наличие всей
необходимой инфраструктуры: буферные парковки и разворотные площадки,
многополосная дорожная внутриплощадочная сеть, два КПП, система видеонаблюдения и
контроля на въезде с автоматической системой распознавания знаков, три технические
зоны с двумя котельными, собственные очистные сооруждения, несколько независимых
источников электроснабжения. Помимо этого парк может предоставить беспрецедентные
возможности для роста и расширения бизнеса. Третье – это профессиональная
управляющая компания, осуществляющая эксплуатацию зданий, . которая позволяет
нашим резидентам чувствовать себя комфортно, сфокусировавшись на оперировании
своим профильным бизнесом. Так осуществляется постоянное взаимодействие между
управляющей компанией и резидентами парка, это позволяет предотвратить ряд
сложностей, например миграцию персонала.
Здание управляющей компании расположено непосредственно в парке. Резиденты
могут разместить здесь свой временный офис (например, при запуске проекта – для найма
персонала), провести важные переговоры. Все эти преимущества получает наш арендатор,
резидент, покупатель в рамках нахождения на площадке.
– Какие проекты сейчас реализовываются на территории парка «Южные
врата»?
– Мы продолжаем застраивать наш парк. Его общий потенциал очень большой –
порядка 650 тыс. кв. м., при этом сейчас в парке реализовано около 500 тыс. кв.м.. В
текущем году, буквально через пару недель мы запускаем строительство новой очереди.
Это здание, представляющее собой достаточно большой блок ~ 43 тыс. кв.м. площади с
объёмом инвестиций более миллиарда рублей. Завершение строительства запланировано
на конец первого квартала следующего года. Параллельно со стройкой мы будем
запускать процесс проектирования и следующей очереди, порядка 30 тыс. кв. м.
Врез: «В период пандемии мы заключили больший объём сделок, чем за
аналогичный период прошлого года».
– Сейчас был непростой период для бизнеса: девальвация рубля, пандемия... Как
вы его пережили? Какие предприняли меры?
– Пандемия и неблагоприятная общеэкономическая ситуация, в первую очередь,
«ударили» по нашим клиентам, резидентам и арендаторам. Мы были в постоянном
контакте с ведущими игроками сегмента, собственниками и девелоперами и обратили
внимание на то, что объём бизнеса, который был радикально подвержен негативному
воздействию, составил 5-7% от общего портфеля. Мы столкнулись с двумя-тремя
компаниями в нашем портфеле (25-30 тыс. кв. м занимаемых площадей), у которых
наметились сложности. Во многом они связаны с тем, что эти организации задействованы
в наиболее пострадавших отраслях (в частности, ретейле) и при этом ещё не запустили в
полном объеме свои онлайн-магазины и интернет-платформы. Ввиду этого такие игроки
единовременно перестали получать какой-либо доход, что не могло не отразиться на
арендных отношениях, то есть платежах собственникам. Но в целом нам удалось
сохранить всех наших арендаторов, при этом с кем-то были достигнуты договоренности в
рамках принятых правительственных постановлений об отсрочке арендных платежей. И
всё же ситуация оказалась достаточно стабильной.
Что касается нас как операционного бизнеса: мы сравнительно небольшая
компания, являемся в чистом виде девелоперской и управленческой структурой (65
сотрудников в двух офисах – в Домодедово и в центре Москвы). Мы и в настоящее время
работаем в удалённом режиме с целью минимизации каких-либо рисков для персонала. В
силу специфики и того, что мы давно применяем различное программное обеспечение
(электронный документооборот, CRM), нам удалось без ущерба для операционной
деятельности вести проекты, привлекать клиентов, работая в прежнем режиме каждый
день. Более того, в период пандемии мы заключили больший объём сделок, чем за этот же
период в прошлом году. Это, к примеру, сделки с компаниями «Маршрут» и «Все
Инструменты.РУ», последняя сначала арендовала один блок, потом расширилась ещё на
два, при этом общая площадь сделок составила более 40 000 кв.м.
В целом для нас ничего не поменялось. Мы лишь немного изменили формат
работы и взаимодействие внутри компании и с клиентами. Ничего радикально
негативного для нас не произошло.
– Какие возможности вы увидели для себя в этот кризис?
– Возможности во многом связаны с более активным развитием нового сегмента -
электронной коммерции. Произошедшее с нашей и глобальной экономикой оказало
огромное влияние на поведение потребителей. Все мы были вынуждены больше
заказывать онлайн. И надо понимать: эта привычка последних 3-4 месяцев останется с
нами. Степень проникновения электронной коммерции в нашу жизнь увеличивается, что,
в свою очередьдаст очень сильный толчок развитию логистики. По сути, те компании,
которым не требуются офлайн-магазины, аутлеты, лоты в торговых центрах, нуждаются
только в высококачественном складском комплексе.
За это время мы увидели просто всплеск спроса как со стороны ретейлеров,
которым необходимо было разместить большие запасы, так и со стороны онлайн-
ретейлеров, которые поняли, что сейчас как раз то время, когда нужно обеспечивать
платформу для своего развития. Такая платформа представляет собой современные
складские комплексы, которые позволят им наращивать стоки, размещать автоматизацию
для повышения эффективности бизнеса в части скорости и качества обработки товарных
запасов.
Врез:
«Мы сейчас наблюдаем значительную эволюцию российского
корпоративного сегмента, в части развития компетенций в логистике».
– Насколько хорошо налажен диалог с местной властью? Каким образом ваша
компания оказывает поддержку городскому округу Домодедово?
– Конечно же, с таким масштабным проектом мы являемся стратегическим
партнёром Московской области по целому ряду проектов. Мы много контактируем и
получаем большую поддержку со стороны Министерства инвестиций и инноваций МО, а
также разных подразделений на уровне правительства и министерств Московской
области. Активно сотрудничаем и с городским округом Домодедово.
На нашей территории периодически проходят визиты официальных лиц. Очень
часто принимаем гостей, чтобы показать, какие компании оперируют в городском округе
Домодедово.
Будучи крупным инвестором в регионе, мы считаем должным оказывать
поддержку в виде благотворительной помощи, связанной с социальными объектами
(детские сады, школы).
Уже почти 15 лет находимся в Домодедово и выступаем важным элементом
экономической структуры округа, что обуславливает наши планы развиваться в нем еще
долгие годы. Нас нельзя представить без округа Домодедово, как и округ нельзя
представить без индустриального парка «Южные врата». Наша площадка являемся
вторым после аэропорта Домодедово работодателем в округе.
– Как вы считаете, почему компании выбирают «Радиус Групп»? Благодаря
чему удалось завоевать достойную репутацию на рынке?
– Это важный для нас вопрос с точки зрения работы нашего бизнеса. Философия
компании «Радиус Групп» строится на трёх основных ценностях: открытость, партнёрство
и принцип can-do approach («нет ничего невозможного»), один из главных элементов в
реализации бизнес-процессов с партнёрами.
Очень долгое время мы фокусировали внимание на иностранных компаниях,
основываясь на том, что они больше ценят высокачественную инфраструктуру логистики.
В то же самое время в последние годы мы наблюдаем значительную эволюцию
российского корпоративного сегмента. Компании понимают: нужно инвестировать в
логистику, а значит, следует выбирать стратегическое местоположение и
высококачественную инфраструктуру. Поэтому пул наших партнёров и резидентов стал
смещаться в пользу российского бизнеса. Это крупнейшие игроки в сфере доставки,
например компания СДЭК. Когда мы реализовывали проект вместе с данной компанией,
проявили гибкость в решении её проблем, показали высокую скорость и качество работы.
Суть проекта заключалась в том, что наше стандартное складское здание было в
максимально сжатые сроки адаптировано под сортировочный центр. Это то же
промышленное здание, но оно было реконструировано, оснащено дополнительной
инженерной инфраструктурой, электрическими мощностями, что, в свою очередь,
обеспечивает стопроцентное резервирование и позволяетвместить большее количество
персонала. Фактически мы сделали здание кросс-докинговым, что на тот момент стало
совершенно уникальным решением для нашего клиента. Так мы работаем с каждым
клиентом. У нас есть замечательные истории знакомства, начала взаимодействия, а
впоследствие и долгого, многолетнего сотрудничества. Как правило, те компании,
которые стратегически смотрят на собственную логистику, приходят к нам в качестве
долгосрочных партнёров, остаются ими более 10 лет.
– Как вы планируете развивать парк «Южные врата»? Какие возможности
получат резиденты в будущем?
– Наша стратегия умеренно консервативна. Мы не тот игрок, который набирает большой
земельный банк и запускает огромное количество параллельных проектов. Мы
поступательно развиваемся, при этом делаем это стабильно, с минимальными рисками для
финансовых партнёров и акционеров. Поэтому основа нашего развития – дальнейшая
реализация проекта «Южные врата» и строительство дополнительно порядка 150 тыс. кв.
м путём адаптации нового продукта. То, что мы строили 10, 5 лет назад, уже отличается от
нынешних требований рынка: несколько иные блоки, пространственно-планировочные
решения, отказ от, например, мезонина в здании как от избыточной площади.Параллельно
мы активно продолжаем смотреть ряд внешних площадок: так мы успешно реализовали
проект для компании «Ашан» на соседнем земельном участке в непосредственной
близости от парка. При это развитие за пределами парка будет реализовываться в
зависимости от рыночной конъюнктуры.
В ближайшие 5 лет мы продолжим поступательно инвестировать в «Южные
врата», что позволит нам полностью реализовать проект, который станет одним из
крупнейших в Московской области по своему объёму. Он будет не просто располагаться
рядом с важной развязкой, пересечением трех федеральных трасс на юге Московской
области, а сам превратится в крупный транспортно-логистический хаб.